CONSEIL MUNICIPAL DU 11 AVRIL 2008

Nul besoin de rappeler l'importance de l’activité foncière pour la réalisation des objectifs municipaux, des projets et leurs conditions de réalisations économiques.

La Charge foncière est une variable essentielle -qu’il faut donc maîtriser autant que possible- dans l’économie immobilière, pour garantir / maîtriser les prix de sortie, dans les domaines de l’habitat comme du développement économique (immobilier d’entreprise).

Caractérisation

- Activité foncière : continue / nécessité de constituer des réserves : « alimenter la pompe ».

- Activité continue des flux – stockage / déstockage.

   L’examen des mouvements relevés ces 4/5 dernières années montre un cycle à moyen – court terme, plutôt que comme le passé, des acquisitions à plus long terme mais moins ciblées.

Aujourd’hui, l’activité foncière observée montre que l’action foncière de la commune est assez fortement corrélée avec les projets du territoire – portés par la Ville ou la CARENE

A noter, sur les cessions au cours de ces deux dernières années, un très fort déstockage.

    -> 2006 :  déstockage essentiellement lié à la vente de notre patrimoine d’immobilier

         d’entreprises à la CARENE  (5.959.600 sur total des 8.925.600).

Cessions 2007

- 2007, en revanche, qui est une « année – record », est marquée par des cessions qui

   traduisent l’importance de projets sur notre territoire :

   -> Cessions au Groupement Cité Sanitaire des terrains acquis par la Ville et devant servir

        d’assiette à la future Cité Sanitaire (2.469.241)

   -> Cessions foncières se rapportant à d’importantes opérations d’habitat.

       . terrains pour des futures ZAC : Couvé-Québrais – cession à la CARENE – 709.624

       . terrains pour opérations d’habitat collectif ou semi-collectif  (exemples)

- A noter que la Ville, pour ces opérations, lorsqu’elle maîtrise le terrain, organise ces cessions dans le cadre de concours ou de sélection de promoteurs. Les résultats de ces cessions tiennent compte du cahier des charges imposé par la consultation, en particulier sur la question de la mixité du programme = insertion de locatif social ou de prix maîtrisés et de logements réservés pour des primo-accédants.

De ce point de vue, la Ville, loin de pratiques de surenchères, renonce à certaines recettes supplémentaires pour favoriser sa politique.

Acquisitions 2007

- Le volume d’acquisitions se situe dans la moyenne de ces dernières années (2.256.000).

- Les principales acquisitions concernent des secteurs d’urbanisation future ou en cours : ZAD Pré-Hembert, Courtil Brécard, Prazillon.                                                                                                                                                                                                            

- On retrouve le volant habituel d’une activité foncière peu spectaculaire qui permet des élargissements de voies ou d’accompagner nos projets d’espaces publics.

- Quelques opérations spécifiques :

   -> Acquisitions dans le secteur de la Gare de biens immobiliers pouvant s’inscrire à terme

       dans les projets du pôle tertiaire gare et accès Nord de St Nazaire.

   -> Locaux associatifs acquis par dotation en paiement dans le projet Helios à St Marc.

Sur les acquisitions, quelques remarques d’ordre général

Nous avons, en 2001, sollicité la création d’une Zone d’Aménagement Différé au Pré-Hembert. Cette ZAD a été créée par arrêté préfectoral en février 2002 ; le périmètre de cette ZAD ayant été reconnu d’utilité publique par arrêtés pris en 2003 et 2005.

Il s’agit là d’une illustration du fait de l’importance de notre politique foncière pour réaliser nos objectifs et en particulier, de la nécessaire anticipation de cette action.

La création de Zones d’Aménagement Différé et les acquisitions auxquelles nous procédons témoignent de cette nécessaire anticipation. Nous annonçons clairement nos intentions par la création d’un « périmètre d’intérêt ».

Sur le Pré-Hembert, nous avons annoncé que ce secteur stratégique du territoire communal, en interface avec le secteur du projet ANRU, en accompagnement du projet de Cité Sanitaire serait ainsi, à terme, destiné à se développer en vue d’y recevoir de l’habitat et des équipements publics.

Aujourd’hui, il n’existe pas de projet mais les intentions stratégiques sont claires (les études pré-opérationnelles viennent de commencer et donneront lieu dans les prochaines semaines à l’actualisation des conditions de la concertation préalable sur ce secteur avec, dans un premier temps, la présentation des études de diagnostic).

En instaurant un périmètre de ZAD, avec le droit de préemption qui peut y être associé (pour une durée de 14 ans), nous nous donnons la possibilité de constituer un portefeuille foncier où nous savons par avance que se développeront des projets.

Cette anticipation permet à la Collectivité de jouer un rôle de régulation sur l’évolution des prix fonciers et la constitution de références foncières, en évitant des pratiques spéculatives.

Pour autant et en même temps, nous restons attachés à rechercher systématiquement et prioritairement la détermination d’un juste prix, négocié, en évitant autant que possible le recours à l’expropriation.